خليج داريا أمام مشروع عمراني ضخم.. يعيد رسم مستقبل المنطقة

تقترب منطقة الخليج في مدينة داريا بريف دمشق من الدخول في مرحلة جديدة بعد سنوات طويلة بقيت خلالها المنطقة مرتبطة بالدمار والنزوح وتعقيدات الملكيات العقارية. فالتصور المطروح اليوم لا يتحدث فقط عن إعادة بناء المنازل التي تهدمت، بل عن مشروع عمراني واستثماري واسع تقدر قيمته بنحو ملياري دولار، يمكن أن يحول المنطقة إلى واحدة من أبرز مناطق التطوير العمراني والاستثماري في محيط دمشق.

ويأتي طرح المشروع في وقت تعمل فيه محافظة ريف دمشق ولجنة “أرض الخليج” على تثبيت حقوق المالكين وحصر الملكيات، بالتزامن مع مناقشة تصور جديد لإعادة تنظيم المنطقة وبناء مجمع عمراني متكامل يضم مساكن ومرافق خدمية ومساحات خضراء وطرقاً ومشاريع استثمارية.

لكن حجم المشروع وأرقامه الكبيرة لا يلغي الأسئلة التي يحملها أصحاب العقارات معهم منذ سنوات. فبالنسبة للمالكين، القضية لا تتعلق فقط بشكل الأبراج الجديدة أو عدد الحدائق والشوارع، وإنما بالسؤال الأهم: ما الذي سيحصل عليه كل مالك مقابل ملكيته؟ وكيف سيتم ضمان حقه؟ ومتى يستطيع العودة إلى منزله أو الاستفادة من حصته؟

من الدمار إلى مشروع جديد في قلب داريا

تقع منطقة الخليج في الجزء الشمالي من داريا، وتمتد باتجاه محيط مطار المزة العسكري ومدخل المدينة وتخوم منطقة المزة. وكانت المنطقة قبل الحرب تضم منازل واسعة وبساتين ومساحات خضراء، إضافة إلى عدد كبير من العقارات التي شكلت جزءاً من النسيج العمراني والاجتماعي للمدينة.

ومع تصاعد الحرب منذ عام 2012، تعرضت المنطقة لدمار واسع، وغادر سكانها ومالكو عقاراتها المكان، لتبدأ بعدها سنوات طويلة من الانتظار. وخلال تلك الفترة لم يكن السؤال بالنسبة للكثير من أصحاب الملكيات مرتبطاً بموعد عودة السكان فقط، بل بمصير العقارات نفسها وكيفية إعادة تنظيم منطقة تغيرت ملامحها بشكل كبير.

اليوم، يبدو أن الملف ينتقل تدريجياً من مرحلة انتظار مصير المنطقة إلى مرحلة البحث في كيفية إعادة بنائها. وتعمل لجنة “أرض الخليج”، بالتنسيق مع محافظة ريف دمشق، على حصر الملكيات وتثبيتها من خلال منصة إلكترونية، ضمن الإجراءات التحضيرية المرتبطة بالمشروع.

وفي 21 أيلول، جرى عرض تصور لإعادة تنظيم المنطقة أمام مجموعة من المالكين، تضمن نموذجاً عمرانياً جديداً يعتمد على الأبنية السكنية المرتفعة والمساحات الخضراء والخدمات العامة ومرافق أخرى.

وبحسب المعلومات المتاحة، لا يزال التصور في مرحلة النقاش ولم يتحول إلى مشروع نهائي دخل مرحلة التنفيذ، فيما ترتبط الخطوات المقبلة بالحصول على تفويض من نسبة كبيرة من أصحاب الملكيات.

ماذا يتضمن مشروع خليج داريا؟

يمتد التصور المقترح على مساحة تقارب 1.5 مليون متر مربع، مع مخطط يستهدف إنشاء نحو 19 ألف وحدة سكنية، إلى جانب مجموعة من المنشآت الخدمية والاستثمارية.

ولا يقوم المشروع على بناء المساكن فقط، بل يتضمن إعادة رسم المنطقة بالكامل من حيث الطرق والبنية التحتية والمساحات المفتوحة والخدمات.

وبحسب التصور المتداول، جرى توزيع المساحة على عدة استخدامات رئيسية؛ إذ تخصص نحو 25% للمساكن، و25% للحدائق والمساحات الخضراء، بينما تذهب 35% للطرقات والعقد المرورية والبنية التحتية، وتخصص النسبة المتبقية، البالغة 15%، للمشاريع الاستثمارية والخدمية.

هذا التوزيع يعني أن المشروع، في حال تنفيذه وفق التصور المطروح، لن يكون مجرد إعادة إعمار للمباني القديمة، وإنما إعادة تخطيط شاملة للمنطقة.

فالطرق والمرافق العامة والمساحات الخضراء والمدارس والمراكز الصحية والمشاريع التجارية ستكون جزءاً من النموذج الجديد، وهو ما قد يغير طبيعة الخليج مقارنة بالشكل الذي كانت عليه قبل الحرب.

حقوق المالكين في قلب المشروع

رغم أهمية المخطط العمراني، فإن الجزء الأكثر حساسية بالنسبة إلى الأهالي يبقى مرتبطاً بكيفية احتساب حصة كل مالك.

ووفق التصور الذي جرى عرضه، يحصل مالك العقار الواقع ضمن المنطقة المنظمة على مساحة مبنية تعادل نحو 50% من مساحة ملكيته، مع ارتفاع النسبة إلى نحو 60% في حال كان العقار يضم بناءً قائماً قبل عام 2012، بينما تنخفض إلى نحو 40% بالنسبة إلى بعض العقارات الزراعية غير المنظمة.

وهذه النسب تبدو بسيطة عند عرضها كنسب مئوية، لكنها تصبح أكثر تعقيداً عندما يتم تطبيقها على أرض الواقع.

فمالك يملك قطعة أرض كبيرة يمكن أن تكون حصته النهائية مختلفة تماماً عن حصة عائلة كانت تملك منزلاً صغيراً على مساحة محدودة. ولهذا فإن النقاش لا يتعلق فقط بالنسبة المعلنة، بل بما تعنيه هذه النسبة من مساحة سكنية فعلية وقيمة اقتصادية في المشروع الجديد.

فعلى سبيل المثال، إذا كانت ملكية أحد أصحاب المنازل تبلغ 100 متر مربع وكان يستحق وفق التصور نسبة 60%، فإن المساحة المبنية التي سيحصل عليها قد تبلغ نحو 60 متراً مربعاً. وهنا يظهر سؤال عملي يتعلق بمدى كفاية هذه المساحة لتلبية احتياجات الأسرة، خصوصاً إذا كانت الوحدة السكنية الجديدة هي التعويض الأساسي عن ملكية سابقة.

لماذا يطالب الأهالي بتفاصيل أكثر؟

المشكلة بالنسبة إلى بعض المالكين لا تكمن في فكرة إعادة إعمار الخليج بحد ذاتها، بل في أن المشروع واسع ومعقد، وبالتالي فإن اتخاذ قرار بالموافقة عليه يحتاج إلى معرفة التفاصيل المالية والهندسية والقانونية بشكل واضح.

وتبرز بين الأسئلة المطروحة كيفية توزيع المساحات التجارية والاستثمارية، وحصة المستثمر، ودور المحافظة، وتكلفة البناء، ومواصفات الشقق، وطريقة تسليمها، إضافة إلى المدة التي يحتاجها المشروع حتى يصبح قابلاً للسكن.

كما يطرح أصحاب الحقوق تساؤلات حول الجهة التي أعدت الدراسات، وكيف سيتم اختيار المستثمرين، وما إذا كانت عملية الاستثمار ستتم من خلال جهة واحدة أم عدة جهات، وكيف سيتم التعامل مع أي تأخير أو توقف محتمل أثناء التنفيذ.

هذه التفاصيل تصبح أكثر أهمية عندما يتعلق الأمر بملكيات بقي أصحابها ينتظرون استثمارها أو العودة إليها لسنوات طويلة.

قيمة العقارات بعد المشروع تفتح نقاشاً آخر

من النقاط التي ظهرت في النقاشات أيضاً مسألة القيمة المستقبلية للعقارات.

فالمؤيدون للتصور يرون أن إعادة تنظيم الخليج وبناء منطقة حديثة ومتكاملة الخدمات يمكن أن ترفع القيمة الاقتصادية للعقارات مقارنة بوضع الأرض أو البناء القديم.

وفي المقابل، يرى بعض المالكين أن مقارنة قيمة الملكية الحالية بالقيمة المستقبلية لا يمكن أن تكون دقيقة قبل معرفة تفاصيل المشروع بالكامل، بما في ذلك نوعية البناء، ومواصفات الإكساء، والخدمات، وموقع كل وحدة، والمساحات التجارية والاستثمارية.

وقد جرى تداول تقدير لقيمة متر الشقة السكنية بنحو 1400 دولار، إلا أن المعلومات المتاحة لا تثبت أن هذا الرقم يمثل سعراً نهائياً أو معتمداً رسمياً، ولذلك يبقى من الضروري الفصل بين الأرقام التي طرحت خلال النقاش وبين القيم التي قد تعتمد رسمياً في المراحل المقبلة.

التفويض يمثل محطة أساسية

من أبرز الملفات التي تشغل المالكين مسألة التفويض المطلوب للانتقال بالمشروع إلى مراحل لاحقة.

وبحسب المعلومات المتداولة، تسعى المحافظة إلى الحصول على موافقة تتراوح بين 70 و75% من أصحاب الملكيات قبل الانتقال إلى خطوات أخرى.

وهنا تظهر أهمية أن تكون المعلومات المقدمة للمالكين واضحة ومتكاملة، لأن التفويض يرتبط بملكيات خاصة وحقوق عقارية تراكمت على مدى سنوات.

ويرى بعض أصحاب العقارات أن منح التفويض ينبغي أن يأتي بعد الاطلاع على المخططات التفصيلية والجداول ونسب التحاصص وشروط التعاقد والضمانات، حتى يتمكن المالك من اتخاذ قراره على أساس معلومات واضحة.

وفي المقابل، فإن تأخير الاتفاق على نموذج لإعادة تنظيم المنطقة يعني استمرار وضع قائم منذ سنوات، وهو أمر يراه آخرون عائقاً أمام عودة الحياة إلى الخليج.

ماذا سيحدث خلال فترة البناء؟

مدة تنفيذ المشروع واحدة من أكثر النقاط التي تحتاج إلى إجابة واضحة، خصوصاً أن إعادة بناء منطقة بهذا الحجم لا يمكن أن تتم خلال فترة قصيرة.

وتحدثت النقاشات عن مدد مختلفة، من إمكانية إنجاز أبراج أولى خلال أقل من عامين إلى احتمال احتياج المشروع بأكمله إلى خمس سنوات أو أكثر، لكن المعلومات المتاحة لا تتضمن حتى الآن جدولاً زمنياً نهائياً وملزماً لجميع المراحل.

وهذا الجانب له تأثير مباشر على أصحاب العقارات الذين يعيشون خارج المنطقة منذ سنوات.

فالعائلة التي فقدت منزلها لا تواجه فقط مشكلة فقدان المسكن، وإنما تتحمل أيضاً تكاليف الحياة في مكان آخر، وفي مقدمتها الإيجار، طوال الفترة التي يحتاجها المشروع حتى يصبح جاهزاً.

ولهذا طرح بعض الأهالي فكرة تخصيص بدل إيجار للمالكين خلال فترة التنفيذ، خصوصاً أصحاب المساحات الصغيرة الذين قد يجدون أنفسهم أمام صعوبة في تحمل تكاليف السكن لسنوات إضافية.

لكن لا توجد، وفق المعلومات المتاحة، صيغة نهائية معلنة تتضمن دفع بدل إيجار لجميع المالكين طوال مدة تنفيذ المشروع.

المستثمر والضمانات.. السؤال الذي لا يقل أهمية

أي مشروع بهذا الحجم يحتاج إلى تمويل واستثمارات ضخمة، ولذلك فإن نجاح نموذج خليج داريا لا يرتبط فقط بالمخطط العمراني، وإنما بقدرة الجهة المنفذة على توفير التمويل وضمان استمرار العمل حتى النهاية.

ويطالب عدد من أصحاب الحقوق بمعرفة الشروط التي ستفرض على المستثمرين، والضمانات التي يمكن أن تحمي المالكين في حال تأخر التنفيذ أو توقفه.

ومن بين المقترحات التي ظهرت في النقاشات وضع شروط جزائية وضمانات مالية على المستثمر، إضافة إلى تحديد مواصفات البناء والإكساء والعزل والمواد المستخدمة، بحيث لا تختلف جودة الأبنية بين جزء وآخر من المشروع.

وتبرز هنا أهمية وجود دفتر شروط واضح يحدد حقوق جميع الأطراف، ويبين ما يحصل عليه المالك، وما يحصل عليه المستثمر، وما الدور الذي ستؤديه المحافظة والجهات العامة.

هل تعود المنطقة بالشكل نفسه أم بطابع جديد؟

التصور الحالي لا يبدو قائماً على إعادة بناء المنازل بالطريقة التي كانت موجودة قبل الحرب، وإنما على إنشاء منطقة عمرانية جديدة.

وهذا يعني أن شكل الخليج يمكن أن يتغير بصورة كبيرة، من منطقة عرفت بالمنازل والبساتين إلى منطقة تعتمد بصورة أكبر على الأبنية السكنية المنظمة والطرق الواسعة والخدمات والمساحات الخضراء والمشاريع الاستثمارية.

ويطرح ذلك سؤالاً آخر حول طبيعة النموذج العمراني نفسه، إذ دعا بعض أبناء المنطقة إلى عرض أكثر من نموذج بدلاً من الاكتفاء بتصور واحد، بحيث يستطيع المالك مقارنة الخيارات المتعلقة بالارتفاعات والطرق والمواقف والخدمات والمساحات الخضراء والمناطق التجارية والسكنية.

فإعادة الإعمار لا تعني فقط بناء ما تهدم، وإنما تحديد شكل المكان الذي سيعود إليه الناس في المستقبل.

مشروع قد يغير اقتصاد داريا

إذا انتقل المشروع من مرحلة التصور إلى التنفيذ، فإن تأثيره لن يقتصر على حدود منطقة الخليج.

فمشروع يضم آلاف الوحدات السكنية ومرافق خدمية واستثمارية وطرقاً جديدة سيحتاج إلى أعداد كبيرة من العاملين في قطاعات البناء والهندسة والخدمات والتجارة، كما يمكن أن يخلق حركة اقتصادية جديدة في داريا والمناطق المحيطة بها.

كما أن اكتمال البنية التحتية والخدمات يمكن أن يؤثر في حركة العقارات والاستثمارات داخل المدينة، خصوصاً إذا ترافق المشروع مع تحسن في الطرق والمواصلات والخدمات العامة.

لكن حجم التأثير الاقتصادي سيبقى مرتبطاً بقدرة المشروع على الانتقال من المخططات إلى التنفيذ الفعلي، وبمدى الالتزام بالجداول الزمنية والضمانات التي يجري الحديث عنها.

الأهالي بين فرصة العودة ومخاوف المستقبل

المشهد في الخليج لا يمكن اختزاله في مؤيدين للمشروع ومعارضين له.

فالكثير من أصحاب الملكيات يريدون ببساطة أن تنتهي سنوات الانتظار وأن يصبح لديهم طريق واضح لاستعادة الاستفادة من عقاراتهم.

هناك من يرى في المشروع فرصة لإعادة بناء المنطقة بصورة حديثة، خصوصاً أن إعادة البناء الفردي قد تكون صعبة بسبب تشابك الملكيات والورثة والشيوع والاقتطاعات وتكاليف البنية التحتية.

وفي الجهة الأخرى، هناك من يريد ضمانات أكبر قبل اتخاذ القرار، ولا سيما فيما يتعلق بالحصة النهائية والمدة الزمنية وحصة المستثمر وطريقة توزيع العقارات التجارية ومواصفات الأبنية والضمانات المالية.

وبين هذين الاتجاهين توجد مساحة واسعة من الأسئلة التي تحتاج إلى إجابات رسمية ومكتوبة.

مستقبل خليج داريا مرتبط بتفاصيل التنفيذ

أهمية مشروع الخليج لا تأتي فقط من قيمته التي تقدر بنحو ملياري دولار أو من مساحته الكبيرة وعدد الوحدات السكنية المتوقع إنشاؤها، وإنما من كونه يمس قضية حساسة تتعلق بملكيات أشخاص انتظروا سنوات طويلة حتى يصبح لديهم تصور واضح لمستقبل عقاراتهم.

ولهذا فإن نجاح المشروع لن يقاس بعدد الأبراج التي يمكن بناؤها فقط، بل بمدى وضوح العلاقة بين المالك والمستثمر والجهات الإدارية، وبقدرة المشروع على حماية حقوق أصحاب الملكيات، وتحديد المدد والتكاليف والحصص والضمانات بشكل لا يترك مساحة كبيرة للتأويل.

وفي النهاية، يبدو أن السؤال الأساسي في خليج داريا لم يعد فقط: متى ستتم إعادة إعمار المنطقة؟ بل أصبح: كيف ستتم إعادة إعمارها، وما الذي سيحصل عليه أصحابها بعد سنوات من الانتظار؟

فإذا نجح المشروع في الجمع بين إعادة تنظيم المنطقة وحماية حقوق المالكين وتوفير ضمانات حقيقية للتنفيذ، فقد يتحول الخليج من واحدة من أكثر مناطق داريا ارتباطاً بسنوات الحرب والدمار إلى نموذج عمراني جديد. أما الوصول إلى هذه النتيجة فيبقى مرتبطاً بما ستكشفه المراحل المقبلة من تفاصيل قانونية وهندسية واستثمارية، وبمدى قدرة جميع الأطراف على تحويل التصور الحالي إلى مشروع واضح يمكن للمالكين الوثوق بشروطه.